从２月１日起，房地产企业土地增值税的交纳将由先前的“预征制”转为实打实的“清算制”，而城镇土地使用税额标准提高２倍、新增建设用地土地有偿使用费提高１倍的政策已于１月１日正式实施。在房价高位运行、“且调且涨”的背景下，２００７年房地产税费调控的大幕已然开启。【土地增值税下月起清算 专家表示不会影响房价 】

土地增值税“清算制”冲击波

１月１６日晚，国家税务总局发布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，明确房地产开发企业土地增值税将实行清算式缴纳，取代现行的以“预征”为主的土地增值税缴纳法。

业内人士介绍，我国现行土地增值税暂行条例及相关细则规定，转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的，应当缴纳土地增值税。税率为四级超率累进税率：最低的，增值额未超过扣除项目（即成本）金额５０％的，课税３０％；最高的，增值额占扣除金额２００％以上的，课税６０％。

但在实际操作中，累进税率极少被严格使用。《土地增值税暂行条例实施细则》留下了一个“活口”，即涉及成本确定或其他原因而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税。结果，这一“例外”规定被普遍使用，目前各地土地增值税征收多采用预征收制。加之土地增值税是地方税种，各地征收标准不一，一般预征额多为房屋销售价格的１％至３％。这一税率与房地产行业的高利润明显不符。

对此，国家税务总局在《通知》中明定，土地增值税以房地产开发项目为单位进行清算，封堵两大漏洞：一是以分期开发拖延清算的漏洞，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额；二是账目不清不能成为逃避清算的理由，对于因账务不全难以确定转让收入、扣除项目金额，或未按照规定期限办理清算手续等情况，税务机关可按当地同类企业的一般标准、且不低于预征税率的税负进行核定征收。

“土地增值税从‘预征’转为‘清算’，会压缩房地产开发的利润空间。”上海万欣房地产开发有限公司的一位销售经理说，“清算制”是使土地增值税“恢复”到开发商应该交纳的水准，并不是新增税负——“不是现在要多缴，而是以前少缴了”。

业内人士指出，与土地增值税对应的是开发利润并非成本，说土地增值税会“加大开发商成本”是误读，它只会压缩高利润空间。况且，现行的土地增值税暂行条例还规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额２０％的，可免征土地增值税。土地增值税“清算制”对房地产业高利润究竟能有多大的冲击，关键还要严格“扣除项目”的界定，否则，开发商做大扣除项目，增值额自然又会“缩水”。

楼市进入税收调控新阶段

即将实行的土地增值税“清算制”向外界传递了一个信号：税费政策成为２００７年加强和改善房地产市场调控的重要工具。

１月１日起，城镇土地使用税税额标准在１９９８年颁布的《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》规定的基础上平均提高２倍，其中交纳税费最高的大城市土地使用税，每平方米年税额由以前的０．５元至１０元调整为１．５元至３０元。同时，新批准新增建设用地的土地有偿使用费征收标准在原有的基础上提高１倍的政策也正式实施。自此，土地增值税清算、土地使用税和新增建设用地使用费提高，三者构成了土地环节的“一费二税”上调政策。２００７年房地产市场税费政策调控正式启幕。

中国社会科学院副研究员尹中立认为，调整相关税收政策对楼市宏观调控有着重要的现实意义，“中国的房地产调控中，税收政策还会得到进一步的发挥。”

复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授认为：“如果现有政策尚不足以把病（房价逆调控高涨）治好，不排除物业税适时出台。此税种在国际上通行，一般占财产税的７０％至８０％的比重，在我国实施也只是迟早之事。”

看来，加大税费政策在２００７年的房地产调控中的作用很可能还只是开始。

要精准“打击”不要税负转嫁

对于税收调控，普通购房人期盼能成为精准“打击”房价偏高的利器，担心税负最终又转嫁到买房人头上。

房地产研究专家顾海波指出，联系到以往一系列税费政策对房价影响甚小甚至反向影响的事实，人们不能不担心税负被转嫁到消费终端。譬如，２００６年出台的征收２０％个人所得税被认为是在房地产交易环节“精准调控”的良策，但终被各地的“核定征收”消解。税务总局规定，对于无房屋原值凭证、不能计算应纳税额的，税务机关可按住房转让收入的１％至３％核定征税。结果，地方在操作中，所得税基本都按１％或２％的税率征收，离２０％的法定征收税率相去甚远。核定征收的本意是不给逃税者可乘之机，地方在具体“落实”中，恰恰将其变成了“合理避税”的对策。

“这不能不引起重视。”顾海波说，“税收调控能否起到预期效果，关键还是执行。”

房地产税收调控趋紧

税务总局:下月起清算房地产开发企业土地增值税

国家税务总局１７日正式宣布：全国各地将从今年２月１日起开展房地产开发企业土地增值税清算。 根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

业内人士认为，《通知》的发布，表明房地产业迎来了宏观调控以来的又一次重大调整关口。一旦清算土地增值税开始执行，一些以长期囤积土地为获利方式的地产企业可能遭遇较大的税负压力，且囤地或捂盘时间越长，税负压力越大，而这可能导致开发商“囤地谋利”的做法难以为继。

“酝酿了多时的土地增值税清算制时代看来是真的来了。”昨天（16日），招商地产上海分公司一位高层人士感慨，就在昨晚，国税总局发布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（下称《通知》），进一步明确房地产开发企业土地增值税进行清算式缴纳的适用范围，以扭转目前以“预征”为主的土地增值税缴纳现状。房地产业内表示，房地产企业大多项目的开发成本将增加。

经济观察:地块越升值开发商囤地和开发成本越大

税务总局下发《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，将土地增值税由预征改为清算。我国的土地增值税征收办法将从此前的“预征”步入房地产开发成功后的“清算”时代，地价一旦再度在开发期限内飙涨，开发商的囤地和开发成本将大增。

展望**2007年房产调控

几乎所有人都这么认为：2007年房地产宏观调控仍将继续。中信证券分析师指出，首先，宏观调控是个长期的趋势，这是由房地产行业的属性决定的，政府不可能对房价上涨置之不理。其次，政府前两年没有平抑房价并不等于政府没有这个能力，政府宏观调控依然有“杀手锏”，这就是提高首付款比例。

已开始在银川、海口等地找地的广州利海集团副总裁莫嵘，近日在三亚一个会议上语气坚决地向记者表示，该集团将不会参与广州双限地的竞拍，“广州开发商已经开始逃离广州，因此利海也开始在银川、海口、长沙等二线城市寻找机会。”

2007年楼市“四大悬念”待解：政策是最大看点

畸高的房价、过快的涨幅、膨胀的利润……２００６年中国房地产市场的“桀骜”与“任性”让社会公众饱尝苦涩滋味，更为其２００７年的走势铺下无尽悬念。人们已经注意到，房地产调控内容醒目地出现在了日前召开的中央经济工作会议中。这次会议明确指出：“要注意加强对房地产市场的合理引导和有效调控”。

房价上涨过快，不仅老百姓不允许，宏观调控部门也不允许。”１２月８日，国家信息中心预测部部长范剑平在接受中国经济时报记者采访时表示，２００７年房价过快上涨势头将进一步得到遏制，房价涨幅会进一步回落，楼市亦将更加趋于理性。

“２００６年，政府出台了不少保障性住房政策，其中最为重要的莫过于５月１７日国务院出台的‘国六条’，重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房，被提上日程。”房地产业内评论人士章林晓接受中国经济时报记者采访时表示，“国六条”的出台，宣布了我国在住房问题上过度市场化政策取向的终结。

回顾**2006年房产调控

宏观调控下 06年楼市的"变"与"不变"

经济史可能会这样记载２００６年：这一年，没有哪个领域像房地产一样承受的调控力度之大，也没有哪个领域像它一样强烈地牵动上至中央政府、下至普通市民的神经。人们或可透过疾风暴雨般调控下的楼市“变”与“不变”的多重表情，来回望既往，前瞻来年。

2006年房地产调控彰显“中国之变”

２００６年，严厉紧凑的调控举措令中国房地产市场成为社会各个群体关注的中心。从中，经济学者看到政府抑制过热产业，实现经济增长方式转型的努力；政治学者看出政府调节社会差别，促进社会和谐的决心；社会学者看到结构渐变，中国社会发生重大变动的趋势。

2006年，上达庙堂、下至江湖，房地产问题成为中国人和关心中国的外国人的全民话题。金融安全、土地保护、居住需求、社会和谐、经济稳定，五大原动力共同推动了这一轮轰轰烈烈、震动国内外市场的房地产宏观调控，也让久已搅动人心的房地产市场成为各类国内外经济问题交汇最集中、反映最多元、博弈最激烈的一个战场。

2006中国楼市：“大洗盘”前夜的动荡和迷乱

2006年的中国楼市，政策迭出，市场风波起伏，几家欢乐几家愁，几家“反思”在心头，呈现出一种“大洗盘”前夜的动荡和迷乱。